O ITBI, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, é um tributo municipal obrigatório. Ele assegura ao novo proprietário a possibilidade de fazer a transferência do imóvel comprado ou arrematado para o seu nome.
O pagamento do ITBI é essencial para dar andamento às outras fases do processo de compra e venda do imóvel. Já o registro de imóveis é a etapa na qual o comprador registra oficialmente o imóvel em seu nome. Nesse momento, o ITBI precisa ser pago, muito embora as prefeituras cobrem indevidamente o referido imposto antes dessa fase, o que pode ser resolvido judicialmente, como comentamos mais abaixo.
Cabe à legislação municipal definir quem assumirá o pagamento. Geralmente, a responsabilidade cai sobre o comprador. Mas é possível, por meio de um acordo, dividir o valor entre comprador e vendedor.
O vencimento correto do ITBI, conforme pacificado nos Tribunais, é no momento do registro no cartório de imóveis. Contudo, as Prefeituras costumam cobrar de forma errada, pois geralmente estipulam o prazo para pagamento do ITBI no ato da escritura/arrematação ou em alguns dias dias se for por instrumento particular. Entretanto, como é um imposto da alçada do município, o prazo pode sofrer alterações. Assim, é fundamental verificar o vencimento do tributo na sua cidade. Caso esteja sendo cobrado com juros e multa antes do registro do título no cartório de imóveis, é possível isentar mediante um processo judicial.
Primeiro, é preciso saber a alíquota do município onde o imóvel está localizado. Esse valor costuma variar entre 2% a 5%. Então, você deve multiplicar o percentual estabelecido pela base de cálculo. Conforme as mudanças do STJ, a base de cálculo correta é o valor declarado pelo contribuinte na escritura, no contrato de compra ou constante no auto de arrematação. Contudo, os municípios não estão respeitando esse entendimento ainda, o que é facilmente resolvido. Na maioria dos casos, é resolvido em apenas um dia útil, mediante processo judicial em que o juiz concede ao contribuinte o direito de pagar o ITBI com base no valor da transação. Assim, o valor venal ou qualquer outro não é mais utilizado como base, porque não representa o valor de mercado efetivo do imóvel. Dessa forma, caso a propriedade seja adquirida em R$ 200 mil e a alíquota for de 3%, por exemplo, o valor pago será de R$ 6 mil. Contudo,os municípios não têm cumprido a decisão do STJ. Em muitos casos, a Prefeitura avalia o imóvel em valor superior ao da transação, o que é facilmente resolvido com um rápido processo judicial. Na cidade de São Paulo, por exemplo, as decisões que permitem o pagamento reduzido do ITBI têm sido concedidas em apenas um dia útil. Importante destacar que em imóveis financiados normalmente o valor muda um pouco. Em São Paulo, por exemplo, nas transmissões compreendidas no Programa de Arrendamento Residencial, no Sistema Financeiro de Habitação e nas que envolvem a Habitação de Interesse Social, é aplicada a porcentagem de 0,5% sobre o valor financiado até o valor de limite de R$ 105.785,09. Isso desde que o valor da aquisição total no ano de 2023 seja de no máximo R$ 634.710,56. Sobre o valor excedente, ou seja, sobre R$ 105.785,10 em diante a alíquota é de 3%. Outros municípios possuem forma de calcular semelhante, mas é preciso conferir caso a caso.
Primeiramente, caso você esteja sendo cobrado pelo ITBI sobre valor superior ao da transação e/ou com inserção de juros e multa em momento anterior ao registro do título no cartório de registro de imóveis, o caso é facilmente resolvido mediante um rápido processo judicial para que em poucos dias tenha decisão favorável permitindo a redução do ITBI. Como o ITBI é um imposto municipal, as condições de isenção total ou parcial do ITBI são definidas por cada prefeitura. De qualquer maneira, há algumas situações comuns, como: - Isenção do imposto na compra do primeiro imóvel, até certo limite de valor; - A cobrança do imposto só é feita em transmissão de imóveis que envolvem pessoas vivas. No caso de falecimento (ou de doação), incide o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que também é cobrado indevidamente em São Paulo sobre o valor venal de referência, sendo possível reduzir o imposto mediante processo judicial; - Isenção do imposto para imóveis que fazem parte do Programa Minha Casa Minha Vida, nas condições de utilização do FGTS para aquisição de imóvel residencial e do FAR (Fundo de Arrendamento Mercantil). Afinal, a Lei n.º 14.118/2021 sugere que os municípios isentem as pessoas que fazem parte do programa. Além disso, você pode pagar menos nesse tributo comprando imóveis em leilão. Ao arrematar um imóvel em leilão judicial ou extrajudicial, o valor pago costuma ser muito inferior ao valor real de mercado do bem. Consequentemente, o valor do ITBI é menor também. Entretanto, as Prefeituras também não respeitam esse entendimento, sendo preciso fazer um rápido processo judicial para que em poucos dias se consiga uma decisão favorável para pagar o ITBI reduzido. Assim, a melhor forma de garantir a isenção total ou parcial do ITBI é contar com assessoria jurídica de qualidade na compra de imóveis.
Se você tem uma empresa e o sócio integralizar bens imóveis nela, deve haver isenção total de ITBI caso a atividade preponderante da sociedade não seja o ramo imobiliário. A legislação determina que a atividade de uma sociedade empresária é preponderantemente imobiliária quando ao menos 50% do seu faturamento for referente ao setor imobiliário, como recebimento de aluguéis, por exemplo. Assim, se, por exemplo, um posto de gasolina faturar mais de 50% nesse segmento, os sócios poderão integralizar os bens na sociedade sem precisar pagar ITBI.
O imposto incide quando há registro ou transferência de propriedade. Assim, como a cessão não transfere imediatamente a propriedade, já que, como visto acima, isso somente ocorre com o registro do título no cartório de registro de imóveis, pelo atual entendimento do STF, não é preciso pagar o ITBI na cessão de direitos. Contudo, como de costume, as prefeituras cobram o ITBI indevidamente, o que também é possível discutir judicialmente. Se, ainda com as mudanças na lei, a Prefeitura permanecer cobrando o imposto, procure por um advogado especializado na área para auxiliar no processo de redução ou isenção do ITBI.